tour d'echelle distance

La servitude de tour d’échelle (ou droit d’échelle)

• Qu'est-ce que la servitude de tour d'échelle ?
• Pour quels types de travaux s'applique le tour d'échelle ?
• Comment utiliser son droit d'échelle ?

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par Périé Architecte | 13 décembre 2020

La servitude de tour d’échelle, aussi appelée droit d’échelle, est une servitude souvent utilisée mais pourtant peu connue ! Elle permet d’entrer sur la propriété de son voisin pour effectuer des travaux sur son bien immobilier. L’exemple typique est celui de la réfection d’un enduit d’un mur situé en limite de propriété, pour lequel le passage sur la propriété voisine est indispensable. Faisons donc le point sur la notion de servitude de tour d’échelle et ses modalités d’application.

Qu’est-ce que la servitude de tour d’échelle ?

Le droit d’échelle est le droit d’accéder temporairement à la propriété voisine pour effectuer des travaux sur sa propre propriété. Ainsi, il s’agit généralement de travaux sur des constructions situées en mitoyenneté et nécessitant la pose d’un échafaudage.

Concrètement, on ne peut pas refuser l’accès à son voisin si celui-ci remplit tous les critères d’établissement de la servitude. Cependant, la servitude de tour d’échelle ne donne pas tous les droits à son bénéficiaire. Le droit d’échelle reste en effet considéré par les juges comme une atteinte au droit de propriété. C’est pourquoi le bénéficiaire de la servitude devra limiter au maximum la gêne pour son voisin. Ce dernier devra ainsi recevoir une indemnisation proportionnée à l’éventuel trouble de jouissance subi.

Pour quels types de travaux s’applique le tour d’échelle ?

Les critères dégagés par la jurisprudence pour bénéficier d’une servitude de tour d’échelle correspondent aux travaux suivants :

• travaux impossibles à réaliser depuis sa propre propriété . L’impossibilité peut être technique ou bien financière (surcoût disproportionné par rapport au prix normal des travaux).
• travaux sur une construction existante dont l’entretien est indispensable : ravalement de façade, réfection de bardage ou couverture.
• certains travaux sur une construction neuve : travaux de finition de façade indispensables à l’étanchéité de celle-ci (enduit ou bardage). Les travaux de fondations ou gros-oeuvre en limite de propriété ne permettent pas de bénéficier du droit d’échelle ( C.Cass., Civ. 3ème, 12/11/2020, n°19-22.106 ).

En revanche, le droit d’échelle ne s’applique pas à l’entretien des haies séparatives .

Comment utiliser son droit d’échelle ?

Toute personne souhaitant entreprendre les travaux précédemment décrits doit demander à son voisin une autorisation de passage.

L’établissement de la servitude peut se faire par voie amiable, mais il est préférable de passer une convention avec son voisin. La convention devra définir précisément l’emprise et la durée d’occupation et les éventuelles conditions de remise en état ou d’indemnisation. Il n’existe pas de barème d’indemnisation : c’est généralement l’objet de négociations entre voisins et aussi une grande source de litiges…

De plus, nous recommandons vivement de faire constater par huissier l’état du terrain avant et après travaux.

En cas de refus du voisin, l’autorisation de passage pourra être délivrée par le juge civil (tribunal judiciaire). Le juge définira ainsi si le refus est abusif ou non. Mais il pourra aussi juger que l’occupation temporaire porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété du voisin.

Nous attirons donc l’attention des personnes construisant en mitoyenneté : ne considérez jamais le droit d’échelle comme acquis sans conditions. L’obtention d’un permis de construire ne vous donne aucun droit vis à vis de votre voisin. La propriété voisine ne devra souffrir d’aucun empiètement ou dégradation à l’occasion de la construction. Le droit d’échelle ne sera possible que pour les finitions de façade. Enfin, même si votre voisin ne peut pas refuser votre passage, vous devez prévoir une indemnisation couvrant le trouble subi. 

Par Joris Périé, architecte expert judiciaire - Réponse sous 2 jours ouvrés

par Joris Périé

Architecte, expert-conseil et expert judiciaire

Créé en 2016, le cabinet Périé architecte réalise des missions d’expertise, conseil et maîtrise d’œuvre pour les particuliers et les entreprises. Grâce à ses implantations multiples, le cabinet intervient aujourd’hui dans toute la France, Belgique et Suisse francophones.

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SI elle doit faire des travaux sur son mur elle veut également faire passer les artisans par mon appartement, puis-je refuser ? Merci pour votre retour

Bonjour, Si les travaux sont absolument nécessaires et qu’ils ne peuvent être réalisés qu’en passant par votre propriété, vous ne pouvez pas refuser, c’est le principe du droit d’échelle. Mais le désagrément que cela provoque doit être indemnisé par votre voisine. Les litiges sur le montant de cette indemnisation sont fréquents, n’hésitez pas à vous faire assister par un avocat. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, ma voisine souhaite passer 2x par an dans mon appartement pour prendre des photos de son mur mitoyen, on y accède par mon appartement ainsi que ma terrasse qui est enclavée, en prétextant le droit à l’échelle, a t’elle le droit de rentrer chez moi ? Merci

Bonjour, A priori, une fréquence de 2 fois par an semble être un abus du droit d’échelle. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour Notre voisin n accepte pas notre passage afin de réparer notre gouttière, pouvons nous passer par notre fenêtre de salle de bain pour y accéder, nous resterions sur notre parcelle. Le mur de notre voisin dépasse notre borne et ceci nous empêche d accéder sur notre façade. Merci de votre réponse Cordialement

Bonjour, Vous indiquez « pouvons nous passer par notre fenêtre de salle de bain pour y accéder, nous resterions sur notre parcelle ». Oui, bien sûr vous pouvez passer n’importe où si vous restez sur votre propriété. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, d’ après le code civil , la mitoyenneté s’ entend pour la totalité du mur. Si donc je veux faire des travaux pour restaurer intégralement ce mur ( mauvaise volonté du voisin) ,suis-je obligée de demander un droit d’ échelle ? Votre mise en garde concernant la mitoyenneté me rend perplexe… Cordialement

Bonjour, Nous n’avons pas parlé du cas de la restauration d’un mur mitoyen dans l’article. Si le mur est mitoyen, ce n’est tout simplement pas à vous d’entretenir ou restaurer ce mur du côté de votre voisin 😉 L’équipe perie-archi.fr

Bonjour Mon voisin peut il planter des bambous (pouvant monter à 7-8m de haut) à moins de 2 m de mon mur limite de propriété Précisons que le mur est le pignon Nord de ma maison et qu’il est aveugle Merci de vos commentaires éclairés Très cordialement Marc Soufflet

Bonjour, Le Code civil l’interdit. L’équipe perie-archi.fr

bonjour une construction neuve de trois maisons mitoyennes va être fait sur un terrain voisin un pignon de 11,34m de haut sur 9m de large va être en limite de propriété ai je droit de refuser le droit d’échelle pour le futur enduit ou bardage

Bonjour, Non, vous n’avez pas le droit de refuser de droit d’échelle dans ce cas. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Que faire si le voisin a installé pendant la journée son échafaudage sur notre servitude de passage (il est le bénéficiaire) sans nous avertir ? , A qui s’adresser pour des réclamations, il refuse de nous parler.

Bonjour, Consulter un avocat 😉 L’équipe perie-archi.fr

mon voisin veut poser une gouttierre qui passera sur son mais dans mon terrain a t il le droit de le faire sans mon accord car il dise que droit d echelle

Bonjour, Votre voisin n’a pas le droit de construire une gouttière qui empiète sur votre terrain. Le droit d’échelle ne s’applique pas à ce cas. L’équipe perie-archi.fr

Mon voisin veut construire une clôture en limite de notre propriété. Il veut passer les engins chez nous pour arracher les palmes . Nous avons un sous-bois planté de cyclamens qui ont 30 ans. Sommes nous tenus de donner une autorisation de passage et dans quelles conditions. Merci d’avance.

Bonjour, Il ne semble pas si évident de négocier une indemnité même dans un cas extrême, surtout face à un promoteur. Aucun des avocats que nous avons sollicités ne s’est risqué à confirmer une indemnisation, et encore moins son montant. Il est étonnant que cela ne soit pas encadré légalement. Bien cdlt,

Bonjour, Rien n’est évident dans ce domaine 😉 L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Quel est en général le montant de l’indemnité pour une servitude de tour d’échelle avec trouble de jouissance d’une terrasse? Cordialement,

Bonjour, À demander à un avocat 😉 L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Notre garage est en limite de propriété, d’après notre géomètre la clôture de notre voisin empiète sur notre terrain de 20cm. Que devient la servitude de la tour d’échelle par rapport à notre voisin ? Merci pour votre réponse Bien cordialement

Bonjour, Cela ne change rien 😉 L’équipe perie-archi.fr

Mon voisin a décider de construire une maison mitoyenne à ma terrasse, celle ci a 15 ans et est fragilisée entraînant l’impossibilité de poser échelle ou échafaudage dans la partie sur laquelle pourrait s’exercer le droit d’échelle, suis je tenue de faire les réparations avant leur intervention ?

Bonjour, Nous ne répondons ici qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne . Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées. L’équipe perie-archi.fr

bonjour, je souhaite créer dans mon jardin une extension de mon sous-sol, qui sera surélevé d’une véranda, vers la construction voisine (grand hangar). question; une distance est-elle à respecter par rapport à la construction voisine pour le « tour d’échelle », et si oui quelle distance ?

Bonjour, La servitude de tour d’échelle n’impose pas de distance dans votre cas. L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Mon voisin a planté une haie à 0.50 m de la limite de propriété mais elle dépasse les 2 m de hauteur. De même que les branchage et arbustes dépassent la limite de clôture mitoyenne, endommageant mon grillade et le mur.

Bonjour, Mettez-le en demeure de respecter le code civil 😉 Cordialement, L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Une demande de tour d’echelle peut elle être refuser pour la réalisation des enduits d’un mur d’une construction neuve faite en limite de propriété. Bien cordialement

Bonjour, Normalement non, c’est ce que nous indiquons dans notre article 😉 Cordialement, L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, notre voisin d’en face souhaite effectuer une ouverture dans le mur de son jardin pour créer un parking. Ce mur donne sur une impasse où il n’a pas de servitude. Dans notre acte de vente sont seulement spécifiés les servitudes pour les canalisations en tréfonds et la maison mitoyenne à la nôtre. Le permis est-il recevable ?

Bonjour, Il est possible que cela soit considéré comme une fraude, mais cela dépend d’autres paramètres. Pour une analyse plus détaillée, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne . Cordialement, L’équipe perie-archi.fr

Le droit d’échelle d’une maison en construction pourra t-il s’imposer à moi dès lors que le mur à finir jouxte ma toiture directement (échafaudage sur ma toiture ) ? Merci.

Bonjour, En théorie oui 😉 L’équipe perie-archi.fr

Bonjour, Où s’adresser pour obtenir une indemnisation pour trouble concernant une construction (bétonnière, poussière, crépi) en limite de notre propriété le long de notre terrasse ouest face à notre seule baie vitrée de 3m ? Merci Cordialement

Bonjour, Il faut assigner l’auteur du trouble au tribunal judiciaire pour que celui ci soit condamné à vous indemniser. Cordialement, Le responsable web

Bonjour Monsieur,

Le tour d’échelle s’applique t-il aussi à la taille d’une haie ? Mon voisin a taillé sa haie : il est passé à travers sa haie pour la tailler. Il était chez nous, dans notre jardin. Il ne nous a rien demandé. Il s’est comportait comme si il était chez lui !

Cordialement,

Bonjour, Vous devriez trouver votre réponse en consultant les articles 671 à 673 du code civil 😉 Cordialement, L’équipe perie-archi.fr

qu’en est il pour les plantations existantes? je pense que pour un enduit ou un habillage sur 6,50 de haut il faut un échafaudage? quelle protection est-on en mesure d’attendre? bien cordialement Nanou

Bonjour, Il est souvent possible d’élaguer et de poser un échafaudage. Dans tous les cas, si en haie en limite est trop dégradée, vous êtes en droit d’obtenir une compensation. Cordialement, Le responsable web

Bonjour mon voisin souhaite construire un annexe de 60 m2 à son habitation en limite separative alors que nous disposons d une servitude de tour d échelle dans notre acte notarié. Logiquement le PC ne peut pas être accordé ? merci de votre éclairage cordialement

Bonjour, Les permis ne sont accordés qu’au regard des règles d’urbanisme. Non seulement un PC peut être accordé même si le projet ne respecte pas une servitude privée, mais l’administration n’a pas le droit de le refuser pour ce motif. L’équipe perie-archi.fr

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Peut-on passer chez le voisin pour faire des travaux chez soi (servitude de tour d'échelle) .

Vérifié le 01 mars 2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.

La servitude de tour d’échelle est un droit de passage qui vous permet, en tant que propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au terrain de votre voisin, de poser des échelles ou des échafaudages sur ce terrain pour faire des travaux sur votre bien (par exemple : ravalement, réfection de la toiture). Ce droit de passage ne repose sur aucun texte. Il relève des règles d'usage. Les juges admettent au cas par cas d'imposer cette servitude pour la construction d'un nouveau bâtiment.

Vous pouvez passer sur le terrain de votre voisin s'il n'existe pas d'autre moyen pour faire vos travaux de réparation de votre bien.

Ces travaux doivent être nécessaires (par exemple : leur non-réalisation met en péril la construction) ou imposés (par exemple : par une règlementation ou une décision de justice).

L'exercice de ce droit nécessite toutefois l'accord de votre voisin . Il vous autorise temporairement à passer sur son terrain.

Vous devez formaliser cet accord par un écrit. Dans cet écrit, il est recommandé de définir les éléments suivants :

• Durée des travaux
• Dates et heures de passage
• Assiette de passage (largeur, échafaudage, etc.)
• Précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain

Vous pouvez vous aider d'un modèle de lettre pour rédiger votre courrier :

Demander l'autorisation de pénétrer sur le terrain voisin pour faire des travaux chez soi

À savoir  

Vous pouvez prévoir de dédommager votre voisin en lui versant une indemnité d'occupation pour le trouble de jouissance de son terrain. Le montant de cette indemnité est libre.

Si votre voisin refuse ou si vous n'obtenez pas de réponse, vous pouvez envisager de faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante). Vous pouvez aussi recourir à une procédure participative : titleContent (démarche payante avec recours à un avocat).

Si le désaccord persiste , vous pouvez faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de votre bien .

L'autorisation est accordée par le juge uniquement dans l'un des 2 cas suivants :

• Aucune autre solution technique ne permet de faire vos travaux
• Une autre solution existe pour faire vos travaux, mais cette solution est excessivement complexe.

Qui peut m'aider ?

Vous avez une question ? Vous souhaitez être accompagné(e) dans vos démarches ?

"Numéro d'urgence:" Renseignement administratif par téléphone - Allo Service Public Renseignement administratif par téléphone - Allo Service Public

Pour plus d'informations sur ce sujet, vous pouvez contacter Allô Service Public.

Coût : service gratuit

Les informateurs qui vous répondent appartiennent au ministère en charge du logement et de l'urbanisme.

Attention : le service n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.

Le service est accessible aux horaires suivants :

• Lundi  : de 08h30 à 16h15
• Mardi  : de 08h30 à 12h15
• Mercredi  : de 08h30 à 12h15
• Jeudi  : de 08h30 à 17h30
• Vendredi  : de 13h00 à 16h15

Être rappelé(e)

• Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
• Maison de justice et du droit

Textes de loi et références

Code civil : articles 686 à 689

Article 686

Réponse ministérielle n°98209 du 29 novembre 2016

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Droit de passage sur le terrain d’un autre propriétaire (servitude de passage)

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La servitude de tour d’échelle : qu’est-ce que c’est ?

L'équipe de Ctendance

Publié le 3 janvier 2021 à 16h02

Mis à jour le 17 mars 2022 à 13h19

La servitude de tour d’échelle en quelques mots

Aucun texte de loi n’autorise et ne caractérise cette servitude. Elle est donc incluse implicitement dans les relations de bon voisinage. Il faut donc obtenir l’autorisation de votre voisin et il faut également que vous ne disposiez d’aucune autre solution avant de recourir à cette possibilité. Vous n’êtes en droit de l‘imposer que durant un temps très limité de manière à ne pas gêner votre voisin.

À lire Poser du carrelage sur un ancien carrelage ? Conseils, avantages et inconvénients

Quels sont les biens concernés par la servitude de tour d’échelle ?

• Il faut que la construction soit très près de la limite séparative.
• Il est nécessaire également d’avoir envisagé diverses possibilités autres qui finalement s’avèrent impossibles à mettre en place.

Cela signifie que vous n’êtes pas en droit d’invoquer la servitude de tour d’échelle pour des raisons pratiques par exemple s’il existe d’autres possibilités pour faire vos travaux sans passer par la propriété de votre voisin. Et cela même si cette solution est plus rapide, plus simple ou plus économique.

À lire Pourquoi choisir le liège comme revêtement de sol ? Points forts et limites

Quels sont les travaux concernés par la servitude de tour d’échelle ?

Si par exemple, vous envisagez de transformer votre grange ou votre garage en habitation, et que vous avez besoin de solliciter l’autorisation de passer chez votre voisin, celui-ci peut le refuser, puisque ces travaux ne peuvent être considérés comme indispensables pour l’entretien de votre bien.

À lire Réaliser des travaux en copropriété ? Ce que vous pouvez faire et quand, selon la loi

Dans quelles conditions avez-vous le droit d’imposer la servitude de tour d’échelle ?

Établir la servitude de tour d’échelle : comment procéder .

Pour que les choses se déroulent le mieux possible et pour éviter les mauvaises surprises, établissez un état des lieux avant travaux. Vous en ferez un autre, une fois les travaux terminés, cela vous évite d’avoir à remettre en état les lieux alors que les dégâts étaient antérieurs. Vous vous engagez également à les réparer si nécessaire.

À lire Dans quel sens poser du parquet flottant ?

Votre voisin est-il en mesure de refuser cette servitude ?

Si malgré tout, vous ne rencontrez pas d’écho favorable, faites appel à un conciliateur de justice. Si malgré tout, les échecs des négociations sont bien présents, seul le juge sera en capacité de trancher et décidera si le refus est abusif ou pas. Il est en droit de permettre à votre voisin de passer chez vous pour examiner si oui ou non les travaux sont indispensables et/ou urgents et que cela n’occasionnera pour lui qu’une gêne très supportable. Il peut alors fixer une indemnité pour le trouble de jouissance de sa propriété si jamais il estime que c’est justifié.

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French Property

Right of Access for Building Works

Wednesday 07 November 2018

A property owner has a right of access to their neighbours land to undertake essential maintenance, but does that rule apply to new building works?

That was the question recently considered in a case heard in the French courts, after the owner of a property located on the town of Saint-Nicolas de Port (Meurthe-et-Moselle) in north-eastern France, obtained planning permission for an extension to her property.

In order to undertake rendering works to the external face of the property the owner requested from her neighbours that she be permitted to erect scaffolding on their land, a request that was refused.

As a result, the matter ended up in the courts, with the owner seeking access on the basis of Article 809 of the civil code , which grants a property owner the right to obtain temporary access to a neighbour's property in order to undertake essential maintenance work.

This right is known as le droit de tour d’échelle , which not an formal easement, but merely the right of temporary access.

In order to be able to use it three conditions must apply:

• the works must be of an essential nature,
• for the conservation of an existing property,
• and only if it is impossible for the owner to carry out this work from their own property, even at an additional expense.

It cannot, however, be demanded for new construction works.

In this case, the question turned on whether the extension was a new building or an existing construction.

According to the evidence presented in court, there was an urgent need for the wall overlooking the terrace of the neighbour's land to be rendered in order to avoid water infiltration.

As a result, it was therefore necessary to install a temporary scaffolding on the terrace of the neighbouring land so that these works could be carried out successfully.

The judges took the view that to the extent the planning permission for the extension of the building had been obtained, the appeal against the consent having been rejected, and the works nearing completion, the extension could now be considered as an existing construction.

The judges granted the right of tour d'échelle for five days, with a court appointed bailiff appointed to check the condition of the terrace before and after the works, the costs being borne by the owner seeking the right of access.

• Guide to Property Rights in France
• Dangerous Tree Constitues Neighbour Nuisance

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Covid-19/Coronavirus et délai de rétractation/conditions suspensives dans la vente immobilière

Il appartient à l’agent immobilier de démontrer qu’il a remis le double du mandat à son client, servitude de tour d’échelle : petit rappel des principes.

Petit rappel des règles applicables à la  servitude de tour d’échelle  : un arrêt récent de la Cour d’appel de Lyon rappelle les principes.

La tour d’échelle  n’est pas une servitude légale ; aucun texte du code civil n’en prévoit l’existence ni n’en organise les modalités.

Il peut être défini comme le droit de poser une échelle sur la propriété d’autrui pour construire ou réparer un mur non mitoyen contigu au fonds servant et, par extension, l’autorisation judiciaire ponctuelle et provisoire de réaliser de tels travaux, lorsque le propriétaire du mur ou du bâtiment ne peut y accéder de chez lui.

L’autorisation de tour d’échelle est temporaire et provisoire et ne peut être octroyée qu’aux conditions suivantes :

— la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;

— la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant doit être

impossible même au prix d’un coût plus onéreux ;

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

Cette autorisation est destinée à permettre l’entretien et la réparation de constructions existantes. Toutefois, elle doit également s’appliquer à une construction nouvelle sous réserve du respect des règles rappelées ci-dessus.

« La SCI Z F a fait édifier en 2017 à Saint Genis Laval une maison d’habitation, adossé à un mur ancien qui lui appartient et la sépare de la propriété voisine qui appartient aux époux Y.

La SCI Z F n’a pu faire réaliser les travaux nécessitant d’accéder à la propriété Y, à savoir le crépissage de la façade nord de la maison, la pose d’un cheneau d’évacuation des eaux de pluie et des travaux de zinguerie sur le mur auquel est adossée sa maison.

Un constat d’accord a été conclu entre les parties devant le conciliateur de Saint Genis Laval, mais il n’a pas été exécuté.

Par acte d’huissier du 3 décembre 2019, la SCI Z F a fait assigner devant le président du tribunal de grande instance de Lyon statuant en référé M. et Mme Y afin d’être autorisée à pénétrer dans leur propriété pour procéder à des travaux d’arasement du mur, de pose d’un abergement et d’un caniveau sur ce mur avec une retombée verticale, d’installation d’une descente verticale d’environ 3,50 m de hauteur sur la façade nord de la maison, de pose d’un crépi sur cette façade, le tout sous astreinte.

Elle s’engageait à faire réaliser à ses frais un constat d’huissier avant et après les travaux, à prévenir les époux Y de la date de début des travaux une semaine à l’avance, à demander aux entreprises de cantonner leurs interventions du lundi au vendredi entre 8 et 18 heures, à interdire de déposer sur la propriété Y du matériel autre que strictement nécessaire et à faire procéder à la remise en état intégrale de la parcelle Y en fin de chantier.

Par ordonnance du 30 mars 2020, le juge des référés a :

— fait droit à la demande, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé le délai de 15 jours de la signification de la décision,

— condamné la SCI Z F à payer à M. et Mme Y une indemnité provisionnelle de 1000 euros en réparation du préjudice de jouissance occasionné et

— condamné solidairement M. et Mme Y à payer à la SCI Z F une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été signifiée à M. et Mme Y le 27 avril. Ceux-ci en ont relevé appel par déclaration enregistrée le 12 mai 2020. Ils ont signifié leur déclaration d’appel à la SCI Z A par acte d’huissier du 4 juin 2020 remis en étude.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 septembre 2020, les époux Y demandent à la cour de débouter la SCI Z F de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, ils sollicitent sa condamnation à leur payer la somme provisionnelle de 300 euros par jour, et ce à compter du premier jour des travaux et jusqu’à la constatation de la fin des travaux par l’huissier de justice mandaté à cet effet.

En tout état de cause, ils réclament la condamnation de la SCI Z F à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que la  servitude de tour d’échelle  dont leurs voisins souhaitent faire usage ne s’applique qu’aux travaux d’entretien et non aux travaux liés à une construction, que les pièces produites ne prouvent ni le caractère nécessaire des travaux ni l’impossibilité pour la SCI de les effectuer autrement qu’en passant chez eux. Ils font observer que la SCI Z F refuse d’inverser le sens d’écoulement des eaux de façon que les chéneaux passent ailleurs, pour des raisons esthétiques qui ne sont pas justifiées.

Ils se prévalent des conclusions d’un expert du bâtiment qu’ils ont missionné.

Ils soutiennent que l’arasement du mur séparatif est dû à une erreur du maître d’oeuvre des époux Z-F qui n’a pas pris toutes les précautions nécessaires pour exécuter les travaux autrement, d’autant que le réseau d’évacuation des eaux existait avant l’édification de la maison.

A titre subsidiaire, ils demandent que leur préjudice lié à l’exécution des travaux soit porté à 300 euros par jour et réclament 3000 euros d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2020, la SCI Z F a formé appel incident et au fond, par conclusions notifiées le 6 octobre 2020, elle sollicite la confirmation de l’ordonnance et demande que l’astreinte soit portée à 300 euros par infraction constatée, que les époux Y soient déboutés de leur demande de provision au titre de leur trouble de jouissance qui se heurte à une contestation sérieuse, subsidiairement, conclut à sa réduction à 5 euros par jour, et demande que les époux Y soient condamnés à lui verser 5000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et une somme identique en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Quelles actions en présence de mérule dans un bien immobilier ?

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• Droit de la construction

Le tour d’échelle : une servitude conventionnelle de voisinage

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© (Doc. DR.)

Survivance de coutumes anciennes, le tour d’échelle est souvent nécessaire pour procéder à l’entretien d’un bâtiment contigu et effectuer les réparations nécessaires.

Le droit de tour d’échelle est, selon le Vocabulaire juridique de l’association Henri Capitant (publié aux PUF), le droit de poser, à titre de servitude conventionnelle réelle, une échelle ou un échafaudage sur la propriété d’autrui pour réparer un mur non mitoyen contigu au fonds servant. C’est également l’autorisation judiciaire ponctuelle et provisoire de le faire, à défaut d’accord entre les deux voisins.

Le droit de tour d’échelle ne figure ni dans le code civil, ni dans aucune loi : ce n’est donc pas une servitude légale. Elle ne concerne pas les murs mitoyens dont chacun des deux propriétaires doit la réparation et corrélativement le passage nécessaire à celle-ci.

La servitude de tour d’échelle étant un droit réel non attaché à la personne, elle doit être établie par un titre (tel un acte de vente) et se transmet alors à tous les propriétaires successifs, ou par une convention entre les propriétaires voisins contigus. Elle concerne les bâtiments déjà construits et permet de les maintenir en bon état, en autorisant le propriétaire à pénétrer chez son voisin pour l’entretien de son mur en limite de propriété. Elle ne peut porter que sur des immeubles existants, en autorisant la propriétaire du mur et ses entrepreneurs à passer sur le sol du voisin pour y appliquer une échelle ou un échafaudage nécessaires aux travaux d’entretien et de réparations du mur et du bord du toit. Un permis de construire ne peut créer cette servitude même s’il autorise la construction d’un bâtiment en limite de propriété.

Le droit de tour d’échelle ­nécessite le fait de l’homme pour être exercé et constitue une servitude discontinue non-apparente, ou apparente en cas de présence d’une ouverture permettant d’accéder dans le fonds voisin. Elle ne peut donc s’acquérir par la possession même immémoriale, selon les termes de l’article 691 du code civil. Cette servitude conventionnelle ne peut en aucun cas constituer un droit de propriété du sol sur lequel elle s’exerce.

Une possible autorisation légale temporaire

Depuis la mise en place du code civil, le législateur s’est toujours refusé à établir une servitude légale rappelant l’ancienne servitude d’échelage relevant des coutumes abolies après la Révolution française. Mais, à défaut de titre ou d’accord entre les deux fonds contigus, le propriétaire du bâtiment nécessitant un entretien ou une réparation peut saisir le tribunal de grande instance (seul compétent) et demander l’autorisation pour lui et ses entrepreneurs de disposer d’un droit de passage pour effectuer lesdits travaux sur son bâtiment en limite séparative.

La jurisprudence a été longtemps hésitante, en présence du refus du voisin, sur l’autorisation d’un tel droit, même temporaire, pourtant nécessaire en pratique, l’article 544 du code civil affirmant le droit du propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue. La Cour de cassation a finalement reconnu, sur le fondement des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, que le propriétaire d’un mur contigu peut être autorisé par le juge, à titre strictement temporaire, à passer chez son voisin afin d’effectuer les réparations indispensables (notamment par deux arrêts significatifs des 14 décembre 1955, D. 1956 jur. p 283 et 15 avril 1982 Bull. civ. III n° 93). Mais elle ne reconnaît, en aucun cas, une servitude au profit du fonds du demandeur à défaut de titre ou de convention.

Preuve de la nécessité technique

L’opposition du propriétaire voisin relève également de la notion des inconvénients anormaux du voisinage et peut constituer un abus du droit, si elle est sans motif. La décision des tribunaux repose sur des critères précis d’appréciation basés sur la nature et l’importance des travaux, leur caractère indispensable ou non, l’impossibilité ou non d’exécution des travaux sans passage, la gêne non disproportionnée supportée par le voisin et de l’indemnité raisonnable qui lui est payée. Une indemnité peut être demandée par le propriétaire du fonds laissant le passage, tenant compte des dégâts prévus ou constatés, de la remise en leur état antérieur des lieux et des troubles de jouissance. Mais elle ne prend pas en considération les avantages procurés au propriétaire du mur par l’autorisation de passage.

Le point le plus important est la preuve du caractère indiscutable des travaux pour conserver ou pour sauvegarder le bâtiment : il peut s’agir du soutènement du mur, de son étanchéité, du crépissage, du ravalement ordonné par le maire. Le second point est la preuve de la nécessité technique de passer sur le fonds voisin qui emporte l’impossibilité de pratiquer autrement. Le bénéfice du tour d’échelle ne doit apporter qu’une gêne minime au voisin. Au tribunal de grande instance, le magistrat des référés ne pourra statuer qu’en cas d’urgence et de contrainte minimum. En l’absence d’urgence et en cas de contraintes importantes de travaux et de temps, seul le juge du fonds est compétent.

Dans certaines provinces, subsiste, en tant qu’usage local, « l’échelage » qui ne doit pas être confondu avec le tour d’échelle et qui désigne une bande de terrain que le propriétaire était tenu de laisser entre le bâtiment qu’il érigeait et la limite séparative, cette bande terrain appartenant donc au même propriétaire que ledit bâtiment mais avec une affectation particulière qui lui permettait de l’entretenir sans passer sur le fonds voisin.

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Maître Loïc TOUCHE, Huissier de Justice SELARL LTV HUISSIERS 116 rue Tête d’Or 69006 LYON

• Voir le profil de Loic TOUCHE

Servitude du tour d’échelle : quel droit de passage chez votre voisin pour l’entretien de votre propriété ?

Par loïc touche, huissier de justice..

5993 lectures 1re Parution: 27 août 2019 1ère approche du Droit 1 commentaire 4.77  /5

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Vous pensez profiter des beaux jours pour entretenir votre propriété, cependant la réalisation des travaux est rendue difficile par la configuration de votre terrain. Sachez que vous pouvez recourir à la servitude du tour d’échelle. Mais attention, cela ne se fait pas à n’importe quelles conditions !

3269 caractères

La servitude du tour d’échelle est un droit de passage temporaire accordé à un propriétaire sur le terrain voisin pour l’entretien nécessaire de son bien. Il s’agit donc d’installer une échelle, un échafaudage... pour atteindre sa propriété qui se situe à proximité immédiate de la limite séparative.

Une obligation née de l’usage.

Cette servitude est née de l’usage et peut prendre trois formes différentes : amiable, conventionnelle ou judiciaire.

Un droit encadré.

La jurisprudence a mis en lumière plusieurs conditions d’application : - accord du propriétaire voisin sur les modalités d’intervention (durée et horaires d’intervention, marge d’empiétement...) - objet précis de l’intervention (taille d’une haie, ravalement de façade...) - passage nécessaire sur le terrain voisin pour la réalisation des travaux (aucune autre solution ne doit s’offrir au propriétaire, même plus onéreuse) - travaux indispensables à la conservation du bien.

La marche à suivre.

Afin de préserver les droits de chacun des parties, il est conseillé d’établir votre accord par écrit. Ce dernier précisera la nature des travaux et les conditions de leur réalisation. Le propriétaire voisin peut également demander un dédommagement pour les troubles de jouissance causés.

Afin d’éviter les mauvaises surprises il est conseillé de faire établir par Huissier de Justice un état des lieux de la propriété voisine. Cela permet de protéger les deux parties. Ainsi, le propriétaire qui réalise les travaux ne se verra pas mettre à sa charge des détériorations déjà existantes et le propriétaire voisin pourra obtenir réparation en cas de dégradations.

Que faire en cas de refus ?

Tout d’abord, vous pouvez demander à un Huissier de Justice d’établir un procès-verbal de constat de l’impossibilité de réaliser les travaux sans accès à la propriété voisine.

Par ailleurs, vous pouvez proposer à votre voisin, l’établissement du procès-verbal d’état des lieux par Huissier de Justice afin qu’il ne soit pas inquiet des éventuelles dégradations. L’Huissier de Justice mandaté pourra prendre contact avec le propriétaire voisin afin de lui expliquer votre démarche et vous accompagner dans la rédaction de votre accord écrit.

Par ailleurs, vous pouvez également avoir recours à un médiateur.

Enfin, si toutes les tentatives amiables ne fonctionnent pas, et que cette servitude n’est pas prévue dans votre acte de propriété, vous pouvez saisir le juge. Ce dernier tranchera et le cas échéant, fixera les modalités de réalisation des travaux et l’éventuel dédommagement du propriétaire voisin pour compenser le trouble de jouissance.

Le refus par le propriétaire du fonds voisin peut être considéré par les magistrats comme un abus de droit qui peut être sanctionné par une condamnation au versement de dommages et intérêts, outre la condamnation à subir la servitude.  [ 1 ]

Maître Loic TOUCHE - SELARL LTV HUISSIERS - 04.81.13.29.35

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Notes de l'article:

[ 1 ]  Vous pouvez lire à ce sujet la réponse du Ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables publiée au Journal Officiel du 28/02/2008.

Discussion en cours :

Maître je voudrais connaître la signification de la marge empiétement autorisée lorsqu’un droit d’une servitude de tour d’échelle signé devant notaire. Ma demande concerne une gouttière rénové sur un vieux bâtiment de plus de trente ans peut elle considéré comme une marge empiétement acceptée dans une servitude de tour d’échelle. Sinon la servitude de bon père de famille ou la servitude de surplomb acquise au bout de trente ans sont ils toujours valable

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Au sommaire de cet article :

Qu'est-ce que le droit d'échelle ?

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Vous êtes contraint de faire des travaux chez vous et vous n'avez pas d'autre choix que de passer dans le jardin de votre voisin pour les réaliser. Vous en avez le droit, s'il n'existe pas d'autres moyens... Cette possibilité s'appelle le droit d'échelle ou tour d'échelle. Définition, mise en œuvre, lettre type et recours... nos réponses sur le droit d'échelle.

La définition du droit d'échelle

Quand mettre en place une servitude de tour d'échelle , quels critères doivent être réunis pour instaurer un droit d'échelle , comment mettre en place un tour d'échelle , le droit d'échelle peut-il s'établir dans le cas d'une construction neuve , lettre type pour demander à son voisin de passer chez lui pour faire des travaux chez soi, voici un modèle de courrier., le voisin peut-il refuser le tout d'échelle .

Non régi par le Code civil, la jurisprudence et une réponse ministérielle sont venues préciser les contours du tour d'échelle .

Le tour d'échelle , que l'on peut également appeler droit d'échelle ou servitude de tour d'échelle, relève d'un usage.

• Pas de définition légale du droit d'échelle

Il n'existe aucun texte de loi qui régit le droit d'échelle. Cette notion ne figure ni dans le Code civil, ni dans aucune autre source légale.

Le tour d'échelle repose sur un usage . C'est-à-dire une pratique non écrite, habituelle, et ancienne. Qui est acceptée comme telle par la population, comme si elle était obligée de s'y conformer. L'usage fixe une conduite à tenir.

• Une définition ministérielle du droit d'échelle

Faute de définition légale du droit d'échelle, une Réponse ministérielle du 28 février 2008 (n°01316) est venue plus précisément définir cet usage. Ainsi, le tour d'échelle est le « droit pour le voisin d'une propriété, située en limite séparative très proche, de disposer d'un accès temporaire à cette dernière pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété  » .

Dit autrement, la servitude de tour d'échelle est la faculté de passer sur un terrain contigu pour effectuer des travaux chez soi.

Le tour d'échelle concerne aussi bien des maisons, que des appartements ou des garages.

Cette autorisation usuelle ne dispense pas d'obtenir l'autorisation du voisin.

Lire le dossier Voisinage et jardin : comment éviter les conflits ?

La servitude  de tour d'échelle peut être mise en place dès lors que des travaux nécessitent le passage chez le voisin pour être réalisés .

Concrètement, elle autorise une personne à appuyer une échelle ou un échafaudage sur le mur voisin, ou simplement à passer sur la propriété contiguë à la sienne, pour pouvoir réaliser les travaux. Sans cela, elle ne pourrait pas les effectuer.

À lire aussi Mon voisin n’entretient plus son jardin : que faire ?

La jurisprudence a dégagé certains critères pour encadrer les modes d'établissement de cette servitude :

• Les travaux à effectuer doivent avoir un caractère indispensable pour la conservation du bâtiment existant. Ils peuvent alors concerner l'entretien ou la réparation. Mais non l'embellissement.
• L'accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d'une dépense supplémentaire, se révèle impossible.
• Les modalités de passage, la marge d'empiétement et le temps d'intervention doivent être aussi restreints que possible.
• Des dédommagements peuvent être prévus et versés au propriétaire subissant la servitude de tour d'échelle, si elle entraîne des dégâts. Mais aussi si elle lui cause un trouble de jouissance.

Le régime du tour d'échelle ainsi établi provient d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation (par exemple, Civ. 1 re , 14 déc. 1955 , Civ. 3 e ,15 avr. 1982, n° 80-17.108 P , Civ. 3 e , 20 janv. 1999, n° 96-18.200 . Ou encore pour un plus récent : Civ. 3 e , 26 mars 2020, n° 18-25.996 ).

À lire aussi Servitude de passage dans mon jardin : que dit la loi ?

Les voisins peuvent établir le droit d'échelle à l'oral, ou de manière conventionnelle. Dans cette dernière hypothèse, conseillée pour prévenir tout litige, ils peuvent établir un contrat précisant :

• Les modalités de passage.
• La durée de réalisation des travaux.
• La nature des travaux.
• L'indemnisation fixée en cas de dommage ou de trouble de jouissance.
• Il est également possible de réaliser un état des lieux avant et après travaux.

À lire aussi Clôture et voisinage : que dit la loi ?

La question est plus délicate concernant le neuf.

Une telle servitude peut-elle être créée ex nihilo  ? Il semblerait que les différentes réponses apportées par les juges aillent majoritairement dans le sens d'une non-application du tour d'échelle dans le neuf.

Courant d'ailleurs rappelé par la réponse ministérielle susvisée (Rép. Min. 28 février 2008, n°01316)  : « […] la jurisprudence, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes, et refuser de l'appliquer pour l'édification de constructions nouvelles » .

Même si la servitude d'échelle n'est pas encadrée par la loi, mieux vaut tout formaliser par écrit pour se prémunir d'éventuels conflits .

Nous vous conseillons d'envoyer un courrier à votre voisin afin de lui faire part de votre souhait de réaliser des travaux, et de lui demander son accord de passer par chez lui.

Oui, le voisin peut parfaitement s'opposer aux travaux envisagés , notamment si les conditions de mises en place du tour d'échelle fixées par la jurisprudence ne sont pas réunies .

En revanche, s'il refuse sans motif valable, vous pouvez saisir la justice. Bien que la servitude d'échelle ne soit pas prévue par la loi, il est possible de demander sa mise en place devant les tribunaux judiciaires. Les juges étudieront si les critères de mises en place sont réunis ou non et trancheront en fonction.

• Qu'a-t-on le droit de faire ou de ne pas faire dans son jardin ?
• Haie : taille, entretien, réglementation
• Quelles sont les règles de hauteur et de distance pour un mur de clôture ?
• conflit de voisinage

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Law Dictionary of Legal Terminology

Tour d'echelle.

TOUR D'ECHELLE, French law . Tour d'echelle is a right which the owner of an estate has of placing ladders on his neighbor's property to facilitate the reparation of a party wall , or of buildings which are supported by that wall . It is a species of servitude . Lois des Bat. part 1, c. 3, sect. 2, art . 9, §1.

2. In another sense by this term , or echellage, is understood the space of ground left unoccupied around a building for the purpose of enabling the owner to repair it with convenience; this is not a servitude, but an actual corporeal property . Td. part 1, c. 3, sect. 2, art. 9, §2.

• Construire sa Maison

Relations de bon voisinage : tout savoir sur les servitudes

• droit de passage

Tout se passe bien jusqu’au jour où… vous vous mettez à douter de votre bon droit vis-à-vis de votre voisin. À moins que ce ne soit lui qui semble empiéter sur vos platebandes ! Et vous voilà plongé dans les textes de loi pour savoir qui, de lui ou de vous, a raison. Pas toujours simple de tout comprendre…

Cet article vise ainsi à vous fournir quelques pistes sur les 7 servitudes les plus courantes… Pour vous aider à entretenir dans la légalité vos relations de bon voisinage et, au besoin… faire valoir vos droits !

Table des matières

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier , bâti ou non, pour l’utilité ou l’usage d’un autre bien immobilier voisin. Elle permet d’en assurer l’utilisation (droit de passage), de respecter l’intimité dans les relations de voisinage (servitude de vue), d’améliorer l’utilisation d’un bien, etc. On notera qu’elle est indépendante des propriétaires des biens immobiliers concernés et survit donc aux ventes et héritages.

Une servitude peut toutefois s’éteindre par différents moyens :

• l’impossibilité de l’utiliser
• une réunion des immeubles
• un non usage pendant 30 ans
• une modification conventionnelle
• la renonciation du propriétaire qui l’utilisait auparavant

Dans tous les cas, le bénéficiaire ne doit jamais abuser du droit qui lui est octroyé, tout comme celui à qui elle est imposée (ou qui l’a acceptée par convention) ne peut en aucune manière l’entraver.

Servitude de vue

Préserver l’intimité du voisin : voilà l’objet de certaines règles concernant la création de « vues » et de « jours ».

Sauf exceptions, un propriétaire ne peut créer une « vue » (ouverture permettant de voir à l’extérieur) qu’à condition de respecter une certaine distance entre le mur où l’ouverture est faite et la limite de la propriété voisine. Cette distance est de 1,90 mètre pour une « vue droite » . Et de 0,60 mètre pour une « vue oblique » . On considère qu’une vue est droite lorsqu’on voit la propriété voisine sans se pencher ni tourner la tête. Et oblique quand il faut se pencher ou tourner la tête pour faire entrer la propriété voisine dans son champ de vision.

Lorsqu’une ouverture n’est pas transparente, ne peut pas s’ouvrir et laisse uniquement entrer la lumière, on parle de « jour » . Celui-ci doit alors être installé à 2,60 mètres du plancher de la pièce à éclairer s’il s’agit d’un RdC, et à 1,90 mètre s’il s’agit d’un étage.

Votre voisin n’a pas respecté ces règles ? En l’absence de convention entre vous l’autorisant à créer des ouvertures à une distance inférieure à la distance légale, vous êtes en droit d’exiger la suppression de l’ouverture pratiquée… pendant 30 ans. Attention : au-delà de ce délai, il bénéficiera d’une « servitude de vue » . En résumé : il sera trop tard pour contester.

A lire : tout savoir sur le permis de construire !

Servitude ou Droit de Passage

S’il est habituellement interdit de pénétrer sur une propriété privée voisine, la servitude de passage, communément appelée droit de passage, permet à un propriétaire ne pouvant pas ou difficilement accéder à sa propre propriété de passer par celle de son voisin.

En cas de terrain enclavé , c’est la loi qui décrète le droit de passage. En effet, un terrain enclavé signifie qu’il est isolé au milieu d’autres parcelles ou que son accès à la rue est rendu impossible par sa forme. Or, selon la loi, toute propriété doit profiter d’un accès direct à la voie publique.

Les modalités d’exercice de ce droit peuvent ainsi résulter d’un commun accord entre les parties, d’un jugement ou d’un usage entraînant prescription. Le passage doit alors être le plus court et le moins dommageable possible au voisin. Longer sa clôture est en effet plus pertinent que de passer au milieu de son jardin ! En cas de préjudice, on peut également envisager une indemnité . Et gare à celui qui s’enferme volontairement… Par exemple en construisant un garage lui bloquant l’accès à la rue. Il ne pourra se prévaloir du droit au désenclavement pour se frayer un passage par chez vous.

Si le terrain n’est pas enclavé, une convention entre les voisins doit être signée pour créer la servitude de passage et déterminer précisément son étendue. La fin de l’accord ne peut résulter que d’une convention contraire ou d’une constatation par le juge de la non utilisation de ce droit de passage pendant 30 ans.

Servitude de tour d’échelle

La servitude de tour d’échelle autorise momentanément un propriétaire à passer sur la propriété voisine pour réaliser, à partir de celle-ci, des travaux sur son propre immeuble . Cela peut consister par exemple en l’installation d’une échelle voire d’un échafaudage.

On considère la servitude de tour d’échelle comme une obligation de bon voisinage.  Et vu que le code civil est muet sur le sujet, les juges imposent que les travaux doivent :

• être nécessaires et indispensables pour permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante.
• consister en des travaux de réparation ou d’entretien et non en la construction d’un nouvel immeuble.

Attention : l’exercice de ce droit nécessite un accord amiable entre voisins. Il implique éventuellement des dédommagements au titre des détériorations éventuelles. En l’absence d’accord, vous devez saisir le juge pour obtenir un droit de passage temporaire. Le refus de tour d’échelle peut en effet être jugé abusif.

Servitude de recul des plantations

En matière de plantations, vous le savez, vos voisins et vous-même ne pouvez pas non plus faire n’importe quoi. Les arbres de plus de 2 mètres de haut , par exemple, doivent être plantés à plus de 2 mètres de la limite entre 2 propriétés privées… Et l’on passe à 50 cm pour les plantations plus petites. Mais il convient alors de ne pas les laisser trop pousser, afin qu’elles ne dépassent jamais les 2 mètres fatidiques ! Notez que les mesures sont prises au plus court, entre le milieu du pied de l’arbre et la limite séparative. Un arbre planté à une distance irrégulière ? Le tribunal d’instance peut en décider l’arrachage ou la taille… pendant 30 ans. Au-delà, l’arbre peut s’épanouir en toute tranquillité !

Bon à savoir : une plantation du voisin avance sur votre propriété ? C’est à lui d’en tailler les branches et à vous de vous occuper de ses racines . Si celles-ci causent des dégâts chez vous, un dédommagement est cependant envisageable. Quant aux fruits d’un arbre appartenant à votre voisin, vous pouvez les ramasser s’ils tombent sur votre propriété mais n’avez pas le droit de les cueillir.

Attention : informez-vous aussi auprès de votre commune au sujet d’éventuels règlements particuliers ou usages locaux !

Servitude de puisage

Autre règle : la servitude de puisage. Elle concerne l’autorisation accordée à un propriétaire d’utiliser un puits, une fontaine ou un robinet installé sur le terrain adjacent. On définit généralement cette servitude par accord entre voisins… Ou plutôt propriétés voisines, car le droit se transmet au-delà des ventes et des héritages. Elle entraîne d’ailleurs, de droit, une servitude de passage . Et le bénéficiaire peut même faire passer une canalisation sur le terrain de son voisin pour alimenter directement, à partir dudit puits, sa propriété. La jurisprudence indique en effet que l’installation d’une canalisation ne peut être considérée comme une aggravation de la servitude si, notamment, aucune restriction d’utilisation n’a été prévue dans le titre initial.

Servitude d’écoulement des eaux pluviales

Etablie par la loi, la servitude d’écoulement des eaux existe de fait, que les propriétaires des terrains supérieurs et inférieurs aient donné ou non leur accord. Elle est en effet simplement dictée par la nature des lieux . Les propriétés en contrebas se doivent ainsi de recevoir les eaux naturelles (pluie, source, fonte des neiges…) s’écoulant de celles situées plus haut. Et ce, quels que soient les dégâts occasionnés . Le propriétaire d’un terrain accueillant ces eaux est toutefois en droit d’aménager celui-ci pour rendre le phénomène moins gênant. Mais il ne peut porter préjudice au terrain supérieur. Le propriétaire de ce dernier est tenu, quant à lui, d’éviter tout aménagement risquant d’aggraver la servitude pesant sur le terrain en contrebas.

Attention : cette servitude ne peut en aucun cas être opposable pour une vidange de piscine ou autre écoulement des eaux usées !

Quid des eaux tombant des toits ? Elles ne peuvent être évacuées directement sur la propriété voisine mais doivent, avant de ruisseler naturellement vers elle, dégouliner du toit sur le sol de la propriété concernée.

Mitoyenneté

Même s’il ne s’agit pas, à proprement parler, d’une servitude au sens juridique du terme , il nous semble important d’aborder ici la mitoyenneté, tant son évocation est récurrente dans les relations entre voisins.

On définit la mitoyenneté comme étant un droit de propriété portant sur la clôture séparant 2 biens immobiliers adjacents. Elle accorde ainsi à chacun des propriétaires des droits égaux de jouissance sur cette clôture. Ils peuvent donc l’utiliser comme bon leur semble… A condition de respecter les droits du voisin et de ne lui causer aucun dommage. Les propriétaires doivent parallèlement veiller, ensemble et en partageant les frais induits , à son entretien et à sa conservation.

Une dernière remarque… Si vous venait l’idée d’acquérir un nouveau bien immobilier, n’oubliez pas – vous l’aurez peut-être compris à la lecture de ce billet ! – de vous renseigner précisément sur les servitudes pesant sur lui ! Vous pourriez ainsi éviter, le cas échéant, quelques mauvaises surprises.

15 commentaires

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Bonjour, mon voisin est un garage et l’hiver il gratte sa neige devant son garage qui n’est pas une cour. Il monte la neige à la hauteur de son toit et de plus la pousse sur la limite de la borne (même plus) de mon entrée de maison. Quand je dois sortir de mon entrée, je n’ai aucun visuel! Il m’est arrivé à plusieurs reprises de quasi me faire entrer dedans car je ne vois rien. Est-ce qu’il y a un recours pour ça ! J’ai essayé de lui faire comprendre et il me dit que sa borne est là et qu’il va faire ce qu’il veut! Je n’en peux plus.

Bonjour, Je suis propriétaire et j’ai une servitude qui m’appartient mon voisin à un compteur d’eau, sur ma servitude, la question est de savoir si toutefois, ils peuvent passer à sa guise chez moi tout en chassant qu’ils ont une porte donnent sur la rue pour rentrer chez lui.

Cordialement

Est-ce que j’ai le droit de refuser l’accès aux ouvriers de mon voisin à une nouvelle extension pour des finitions de travaux Merci

Je vis dans un lotissement d’une trentaine de lots et un des derniers lots vient d’être vendu. Sur ce lot, il existe une servitude d’écoulement des eaux pluviales enterrée clairement identifiée sur les plans du terrain. Le nouveau propriétaire veut construire sa maison dessus cette servitude, est ce possible ? Cordialement

Bonsoir mon voisin a t il le droit de poser des bordures en bétonle le long du mur limitant sa propriété sur le chemin qui donne accès à nos maisons sous prétexte que circulent trop de camions de livraison qui risquent de cogner son mur?

Bonjour en effectuant des travaux de maçonnerie (construction d’un mur en limite de propriété)et en nettoyant le mortier ,des taches, de poussières de ciment on tachés son enrobé …comment régler ce litige ?

Bonjour est ce que notre voisin ha le droit de monter une poulailler juste derrière de notre mur ?

Bonsoir, Nous avons un nouveau voisin qui veut ouvrir le mur au fond de son jardin qui donne devant notre entrée de garage. Lui son entrée principale est sur la rue, nous avec deux autres propriétaires accédons a nos maison par une voie privé commune. Peut il ouvrir et mettre un portail a cet endroit. Merci pour vos réponses.

Bonjour, Je suis proprietaire d’une maison depuis plus de trente ans . lorsque j’ai acheté cette maison la canalisation des eaux usagées passait dans le terrain de mon voisin et il est bien stipulé dans l’acte notarié que c’est une servitude qui date depuis très longtemps. mon voisin a vendu cette maison et le nouveau propriétaire veut installer un escalier extérieur desservant un appartement qu’il aménage pour le louer ,sur le passage de la canalisation. A-t-il le droit d’entraver l’acces à ma canalisation? En vous remerciant , cordialement.

bonjour j’ai une servitude pour accéder à ma maison .Sur cette servitude répertoriée sur acte de vente il y a de façon enterrée les passages d’eau d’électricité téléphone et photovoltaïque. Les compteurs et coffrets ENEDIS ont été implantés par l’ancien propriétaire (et aussi propriétaire du terrain que je doit traverser ) sur son terrain . Il me demande aujourd’hui de faire déplacer ces coffrets et les faire installer sur ma propriété alors que c’est lui qui les a fait installer sur cette servitude avant que je lui achète la maison. A qui incombe les frais de déplacements de ces coffrets?

Bonjour . Ma propriété est grevée d’une servitude de passage conventionnelle  » en tous temps et tous usages  » . C’est ce qui est écrit sur l’acte notarié, mais sans plus de précisions . Quelle est la signification exacte du terme  » tous usages  » et quels sont les devoirs de chaque partie ? Cordialement

nous voulons acheter une maison qui possède un petite bois privé. Quel sont les servitudes. Merci

On a acheté un terrain issue d’une division sur lequel on a construit notre maison. Dans la division de ce terrain on a recuperer une servitude des eaux usées avec un autre voisin. Cette servitude apparait sur notre acte notarial commr quoi elle suit en gros la division et la vente du terrain ( issue de la parcelle mère ) . Le propriétaire qui nous a vendu la parcelle avait signé quelque chose avec le fameux voisin pour avoir la servitude.Notre notaire nous a dit qu’on récupérer de fait la servitude et qu’on peut l’utiliser. On est branché dessus depuis 4 a 5 mois , le voisin fut informé au debut ça aller a peu pres et maintenant il veut révoquer cette servitude sous prétexte qu’on a rien signé avec lui .On lui montre l’acte notarial qui dit qu’on peut utilisé la servitude mais il n’est pas d’accord.Cette servitude existe depuis + de 30ans. Qui a tord qui à raison? On est pas procedurier du tout notre voisin oui.

Merci de votre aide

Bonjour, Une servitude de passage ne doit en aucun cas être utilisée de manière abusive et être dégradée volontairement. Nous vous conseillons d’arranger les choses l’amiable avec votre voisin, sinon de voir avec votre notaire ou votre conseiller juridique quelles procédures il est possible d’engager. Bien à vous.

Bonjour , Je suis propriétaire d’une maison au fond d’un chemin dont je suis aussi le propriétaire, mes voisins ont une servitude de passage, mais l’un des propriétaires a un camion et il creuse le chemin ,le chemin est plein de nids de poule, il peut passer devant chez lui,mais cela abîme sont chemin. Le chemin a été refait il y a 3 ans, à qui revient les réparations. Cordialement

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Démarche urbanisme

Les procédures pour vos démarches d'urbanisme, focus sur le tour d’échelle.

Les limites des propriétés entre voisinages sont mises en place pour éviter que les voisins empiètent sur le domaine des autres. Cependant, dans le cas où vous souhaitez faire des travaux de rénovation qui implique ces limites et que vous devez accéder à la propriété du voisin , vous pouvez recourir à la servitude du tour d’échelle. Les détails sur ce règlement dans les lignes qui suivent.

La définition du tour d’échelle

Les cas impliquant le tour d’échelle

Le tour d’échelle peut être invoqué dans le cas où vous avez des travaux qui nécessitent impérativement de passer par le domaine du voisin. Il s’agit souvent de travaux de réparation qui servent à entretenir l’état de votre demeure.

En règle générale, les travaux de construction ou d’aménagement sans but d’amélioration du bien immobilier ne sont pas pris en compte par le tour d’échelle. Il n’est pas également applicable, si vous pouvez effectuer les travaux dans votre propriété. Cependant, si le prix engendré par les travaux via votre propriété est largement onéreux par rapport au cout occasionné en utilisant la servitude du tour d’échelle, le voisin ferait un abus de droit en vous refusant ce droit de passage.

Le fonctionnement du tour d’échelle

Il existe deux situations qui peuvent se produire lors de la demande de servitude du tour d’échelle. Dans le 1er cas, le voisin est d’accord avec la démarche. Il vous faut détailler les travaux que vous allez entreprendre. À savoir, la durée ainsi que les matériels et les personnes impliqués pour effectuer les travaux , les démarches pour sécuriser la propriété du voisin et les indemnisations à verser en cas de souci.

Dans le 2nd cas, le voisin refuse l’accès à son domaine. Vous pouvez essayer de régler le problème à l’amiable en envoyant une lettre recommandée , détaillant les motifs de votre demande et les travaux que vous souhaitez effectuer. S’il refuse toujours l’accès à son terrain, vous pouvez encore faire appel à un médiateur de justice . Si ce dernier échoue, vous avez le droit de recourir au tribunal de grande instance, pour régler le conflit et peut être avoir gain de cause.

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Qu'est-ce que la servitude de tour d'échelle ?

Vous avez des travaux à réaliser sur votre construction mais il est impossible d’y procéder sans accéder au terrain de votre voisin. La notion de servitude de tour d’échelle peut vous intéresser.  

Servitude de tour d'échelle : une absence de définition légale

Cette « servitude » correspond plutôt au droit, pour l’occupant d’un immeuble, d’accéder, de manière temporaire, à la propriété voisine , pour y réaliser des travaux sur son propre bien. Il peut s’agir par exemple d’installer un échafaudage pour les besoins de ravalement d’une façade ou bien d’effectuer des travaux sur un mur mitoyen. Ce droit ne fait l’objet d’aucune disposition légale ou réglementaire. Il est de nature prétorienne, c’est-à-dire qu’il est reconnu et régi par la jurisprudence.

Deux conditions cumulatives pour bénéficier de cette servitude

Lorsque le juge judicaire est saisi d’un litige portant sur l’exercice de ce droit, il doit examiner si les travaux envisagés justifient cette atteinte au droit de propriété du voisi n. Deux conditions cumulatives doivent être réunies :

• Les travaux projetés doivent avoir un caractère indispensable : ce sont ceux dont l’absence porterait atteinte à la conservation même du bien, à plus ou moins long terme. Il peut aussi bien s’agir de travaux de ravalement, de rénovation, que de réfection d’une toiture ou bien encore d’achèvement d’une construction afin de la rendre conforme à sa destination.
• Les travaux projetés doivent être impossibles à mettre en œuvre sans pénétrer dans la propriété attenante : lorsqu’aucune alternative ne permet de réaliser l’opération dans des conditions acceptables, notamment s’il n’est pas possible d’intervenir seulement à partir de sa propre emprise foncière, il peut être demandé de bénéficier de cette aisance.

Le refus du voisin de donner droit à la demande d’exercice de ce droit , sans motif sérieux et légitime, est susceptible de caractériser une faute.

Le fait que vous soyez propriétaire mitoyen d’une construction ne vous donne pas de droit, par principe, à invoquer en toutes circonstances le droit d’échelle. Il conviendra donc d’obtenir l’autorisation du ou des copropriétaires dans les mêmes formes. 

Comment faire exercer ce droit ? 

Si vous souhaitez engager des travaux de cette nature, vous devez solliciter auprès de votre voisin son accord, qui peut être exprimé oralement. Il est conseillé d’établir une convention écrite, qui précisera la nature des travaux envisagés , la durée prévue de l’occupation (qui ne doit pas être déraisonnable et disproportionnée), les éventuelles conditions de remise en état si nécessaire et, le cas échéant, les conditions d’indemnisation, celles-ci étant facultatives. En cas de refus, il vous est possible de recourir à un médiateur civil, voire de saisir le juge judiciaire.

• Cass. Civ. 3e, 26 mars 2020, n° 18-25.996
• Cass. Civ. 3e , 15 avril 1982, n° 80-17.108

Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)

Le nouveau droit des biens instaure la tolérance entre voisins !

Mis à jour le 29.03.2022

La réforme du droit des biens entre en vigueur dès ce 1er septembre.

Les objectifs de la réforme sont désormais bien connus : modernisation , instrumentalisation, intégration et flexibilité.

Dès lors, si la réforme contient certes, quelques innovations , elle a surtout pour objectif d’intégrer et d’ordonner le droit des biens en vigueur, notamment issu de la jurisprudence.

C’est notamment le cas de ce qu’on appelle communément « le droit d’échelle ».

Le droit d’échelle : qu’est-ce que c’est ?

Le droit d’échelle ou la « servitude de tour d’échelle » est le droit d’accéder à la propriété du voisin pour effectuer des travaux chez soi.

Dès lors, si vous avez des travaux à effectuer et qu’ils nécessitent impérativement de passer chez votre voisin, ce dernier doit en principe tolérer votre passage.

Droit d’échelle : une innovation ou l’intégration d’un vieux principe ?

Le droit de tour d’échelle existe déjà dans les textes actuels, mais de façon limitée.

En effet, l’ article 31 du Code rural permet au propriétaire d’une haie ou d’un mur non mitoyen de passer chez son voisin pour l’entretenir.

La jurisprudence interprète largement ce droit d’échelle. Par exemple, un juge de paix a accepté qu’un propriétaire creuse chez son voisin pour injecter de la résine dans son mur.

Le fait que le texte ne vise que les travaux d’entretien a cependant causé de nombreuses difficultés lorsque les relations de voisinages étaient tendues.

Désormais, ce tour d’échelle ne fait plus de doute puisqu’il est consacré dans le livre 3 du Code civil .

Le texte de loi ne se limite plus à la haie vive ou au mur non mitoyen, mais vise de façon générale « la clôture non mitoyenne ».

De plus, le texte précise que le droit d’échelle existe non seulement pour réparer ou entretenir ce mur, mais également pour l’exécution de travaux de construction .

Concrètement, vous pourrez par exemple demander à votre voisin d’installer un échafaudage ou une grue sur sa propriété pour construire votre immeuble.

Un droit de passage à n’importe quelles conditions ?

Bien entendu, si votre voisin doit tolérer votre passage, ce droit de passage ne se fera pas à n’importe quelles conditions.

En effet, le passage devra toujours se faire dans les limites du raisonnable et de la façon la moins dommageable pour votre voisin.

Il faudra aussi toujours prévenir préalablement le voisin, mais il n’est pas légalement nécessaire d’obtenir son autorisation.

Quid si mon voisin me refuse l’accès à sa propriété ?

Votre voisin doit en principe tolérer votre passage. Cependant, il peut malgré tout refuser l’accès pour des motifs légitimes.

Il est donc préférable d’aller au-delà de la notification imposée par le Code civil, et d’obtenir une autorisation en bonne et due forme de votre voisin.

Ce sera alors l’occasion de convenir des modalités de l’accès avec lui.

Cela permettra d’éviter les conflits éventuels qui retarderaient les travaux.

Notre conseil :

Si vous devez impérativement passer chez votre voisin pour réaliser des travaux sur votre propriété, tentez d’abord d’obtenir un accord écrit de sa part.

N’hésitez pas à vous faire conseiller pour convenir des modalités de l’accès ou si votre voisin est récalcitrant !

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TOUR D’ECHELLE

TheLaw.com Law Dictionary & Black's Law Dictionary 2nd Ed.

In French law. An easement consisting of the right to rest ladders upon the adjoining estate, when necessary in order to repair a party-wall or buildings supported by it. Also the vacant space surrounding a building left unoccupied In order to facilitate its reparation when necessary. Herl. Repert.

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Dommages et intérêts pour refus d’accorder un tour d’échelle

Publié le 14 mai 2020

Le tour d’échelle (ou échelage) est le droit d’accéder à une propriété voisine afin d’effectuer des travaux sur son bien. Un arrêt inédit de la Cour de cassation rappelle qu’en cas de refus, le juge peut enjoindre une partie à accorder l’accès sur sa propriété et que le fait de ne pas y procéder spontanément peut constituer une faute entraînant le versement de dommages et intérêts ( Cass. 3 e civ., 26 mars 2020, n o 18-25.996 ).

À l’origine, un banal différent de voisinage : un propriétaire souhaite refaire le crépi de sa maison, mais il doit pour cela pouvoir accéder à la propriété de son voisin, ce que ce dernier refuse. Le propriétaire saisit alors le juge de proximité du tribunal d’instance (l’affaire débute 2016, le juge de proximité a été supprimé le 1 er janvier 2017, le tribunal d’instance le 1 er janvier 2020). Le désaccord persistant, le juge de proximité ordonne au propriétaire rétif de laisser son voisin accéder à une bande de terrain situé entre les deux habitations pour qu’il puisse terminer ses travaux de crépi. Il le condamne en outre à lui verser 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Le voisin condamné interjette appel de la décision. La cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix, 28 juin 2018, n o 17/01367) confirme la décision rendue par le tribunal d’instance. La motivation de cet arrêt est intéressante :

Il est de droit qu’une personne peut être autorisée à pénétrer temporairement sur un terrain attenant à sa propriété lorsque cela est nécessaire pour la réalisation de travaux. […] Il importe peu en outre qu’aucune servitude n’ait été constituée puisqu’il appartient à chaque propriétaire de supporter la gêne des travaux entrepris par le voisin, lorsqu’il n’existe pas d’autre solution raisonnable. Cour d’appel d’Aix, 28 juin 2018, n o 17/01367

L’affaire ne devait pas en rester là, et le propriétaire condamné forme un pouvoir devant la Cour de cassation, qui le rejette :

Ayant constaté que les travaux étaient nécessaires à la finition de l’ouvrage et qu’il n’existait qu’une seule possibilité de pose d’un échafaudage sur une bande de terrain situé entre les deux habitations en vue de crépir le mur de la villa appartenant à M. K…, la cour d’appel […] en a souverainement déduit que la demande devait être accueillie. Cour de cassation, 3 e chambre civile, 26 mars 2020, n o 18-25.996

La décision n’est pas nouvelle. La Cour de cassation admet que les juges puissent autoriser le passage temporaire « en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité » ( Cass. 3 e civ., 15 avr. 1982, n o 80-17.108 ), y compris en référé (Cass. 2 e civ., 8 jan. 1992, n o 90-17.870).

Les deux conditions justifiant qu’il soit fait droit à un tour d’échelle sont d’une part la nécessité d’effectuer des travaux, et d’autre part la nécessité de devoir les effectuer depuis un fonds voisin. Il n’est toutefois pas indispensable qu’il n’existe aucune autre solution ; le passage au titre du tour d’échelle peut être accordé lorsque les solutions alternatives auraient un coût disproportionné ( Cass. 3 e civ., 15 fév. 2012, n o 10-22.899 ).

La Cour de cassation approuve également l’octroi de dommages et intérêts :

La cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur un abus du droit de propriété, a retenu que, par son comportement entravant la mise en œuvre de travaux par son voisin, M. V… avait causé un dommage dont elle a souverainement apprécié la réparation. Cour de cassation, 3 e chambre civile, 26 mars 2020, n o 18-25.996

L’absence de référence à l’abus de propriété par la Cour de cassation surprend un peu. Même si la cour d’appel n’a pas fait référence à l’ article 544 du code civil , la motivation de l’octroi des dommages et intérêts s’inscrit dans l’arrêt sous l’intitulé « sur l’abus de droit ». Mais en même temps, la Cour d’appel retient le caractère « fautif » du refus d’accès temporaire. Dans une précédente décision la Cour de cassation avait considéré que l’opposition à l’installation d’un échafaudage nécessaire pour procéder à des travaux revenait à « commettre un abus de droit » ( Cass. 3 e civ., 15 fév. 2012, n o 10-22.899 ). À en suivre la présente décision de la Cour de cassation, la responsabilité de celui qui refuse un tour d’échelle peut être engagé sous le fondement classique de la faute, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’intention de nuire ou la malveillance caractérisant un abus de droit. Il faut toutefois sans doute se garder de tirer de trop grandes conséquences d’un arrêt inédit au bulletin.

Une dernière précision enfin sur la notion de servitude de tour d’échelle . Il est tout à fait loisible à des propriétaires d’établir une servitude à proprement parler qui autorise l’un à emprunter la propriété de l’autre pour effectuer des réparations sur son bien. Une telle servitude ne peut être que conventionnelle et établie par un titre ( Cass. 3 e civ., 30 oct. 1978, n o 77-11.072 ). Il est d’ailleurs pertinent, notamment en cas de division de propriété, d’établir une telle servitude afin d’anticiper toute difficulté et de garantir que l’accès sera toujours rendu possible.

Toutefois, le plus souvent, et comme dans la présente affaire, il ne s’agit à proprement parler d’une « servitude », mais d’une autorisation de passer temporaire. L’autorisation « à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d'effectuer des réparations indispensables, ne reconnaît aucune servitude » ( Cass. 3 e civ., 15 avr. 1982, n o 80-17.108 ). Un tribunal peut donc ordonner un tel passage, au titre des obligations normales de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un titre autorisant l’échelage.

Catégories : droit des biens tour d’échelle

Rédigé par Guillaume ISOUARD dans la rubrique Actualités

Maître Guillaume ISOUARD est avocat au barreau d’Aix-en-Provence. Il exerce dans les matières relevant du droit privé : droit des contrats, droit de l’exécution, droit pénal etc. afin de conseiller et de défendre les professionnels et les particuliers.

La rubrique “actualités” propose l’examen d’une décision de justice, d’un texte ou d’un événement sous l’angle du droit. Aucune garantie n’est donnée quant l’exactitude, la mise à jour et l’exhaustivité des informations fournies. Cette publication est faite à titre de simple renseignement, elle ne vaut pas consultation.

Article disponible sur : https://www.isouard-avocat.com/publications/refus-tour-echelle

• Construction

La servitude de « tour d’échelle » : une autorisation temporaire nécessaire a la réalisation d’un projet immobilier

• 1 juillet 2021

  Rédigé par :

Aurore Lafaye

Si l’Ancien droit tolérait ce que l’on appelle communément la « servitude de tour d’échelle », le Code civil a délaissé la possibilité d’accorder légalement au voisin, propriétaire d’une construction édifiée, l’accès au fonds d’autrui afin d’effectuer des travaux indispensables, comme des travaux d’entretien, ou de réparation.

Le tour d’échelle consiste dans le droit, pour le propriétaire d’un mur (non mitoyen) ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, le long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers avec leurs outils, échelles ou échafaudages, et contourner d’éventuelles difficultés d’accessibilité.

Cette servitude de tour d’échelle a ainsi été supprimée lors de la promulgation du Code civil, ce qui prive depuis cette notion de toute assise légale. En conséquence, il serait impossible, en principe, d’obliger un voisin récalcitrant à laisser passer sur son sol les moyens de la réalisation des travaux qui s’imposent.

Les juridictions ont été régulièrement sollicitées pour se prononcer sur la situation juridique de celui qui revendique le droit de pénétrer sur le fonds de son voisin, face à des circonstances des plus fréquentes (pose d’un échafaudage pendant le temps nécessaire à la réalisation de travaux de réfection d’une toiture, de travaux de ravalement, de démolition d’un mur non mitoyen).

Si ce droit de pénétrer temporairement sur le fonds d’une propriété contiguë à la sienne profite aux immeubles déjà construits, qui nécessitaient des travaux de conservation ou d’entretien ( Civ. 1 ère ,14 déc. 1955 : D. 1956, jurispr. p. 283 ; Gaz. Pal. 1956, 1, p. 153) , il peut être plus délicat à mettre en place lors de la construction d’un immeuble futur en limite de parcelles.

En effet, le maître d’ouvrage devra obtenir l’accord préalable du voisin afin d’obtenir cette autorisation provisoire de « tour d’échelle » sur le fonds voisin. Or, ce voisin peut craindre le passage d’engins de chantier, ainsi que toute détérioration de son bâtiment (ravalement, gouttières, toiture), et pénétration d’individus tiers sur son fonds par l’intermédiaire de l’échafaudage, ou en cas de dépose temporaire d’un mur de clôture par exemple.

L’enjeu est de premier ordre pour un maître d’ouvrage qui malgré les autorisations et précautions nombreuses – permis de construire, référé préventif, tentative amiable – se trouverait entravé dans la réalisation de son programme immobilier car la configuration des lieux impose de s’adosser à un mur non mitoyen, de le démolir et de le reconstruire, d’avoir un accès temporaire à un chemin.

L’enjeu est de taille tant pour les propriétaires que pour les syndicats de copropriétaires qui, au regard de la construction d’un bâtiment à proximité immédiate, sont exposés à des troubles de voisinage et veulent préserver leur tranquillité et faire respecter leur droit de propriété.

Ce sont autant de craintes et de désagréments que le maître d’ouvrage doit prendre en compte dans la mise en œuvre de la servitude de tour d’échelle et la recherche d’un arrangement amiable (I).

Cependant, en cas d’opposition irrémédiable du voisinage, une procédure en référé s’imposera et l’autorisation de pénétrer sur le fonds d’autrui sera laissée à la libre appréciation du juge (II), tout comme les modalités de réalisation (III).

I. Comment établir une servitude de tour d’échelle ?

La servitude de tour d’échelle peut être établie par voie contractuelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord.

Du fait des aléas liés à l’engagement et le temps d’une procédure contentieuse dont le coût grèvera le budget de la construction, qui perturbera la poursuite des travaux, il est recommandé de privilégier la recherche d’une solution amiable.

Il doit alors être démontré au voisin concerné que les travaux ne peuvent s’effectuer par un autre moyen qu’en passant par son fonds en explicitant les contraintes particulières liées à la réalisation des travaux.

a. Des précautions nécessaires pour la mise en œuvre de la servitude de tour d’échelle

Les parties peuvent parvenir à un accord afin d’établir une servitude de tour d’échelle et il sera recherché, aux termes de cet accord :

• La mise en œuvre des précautions nécessaires pour protéger le bâtiment voisin,
• La sécurisation de la propriété en empêchant toute pénétration de tiers,
• L’indemnisation du riverain du trouble de jouissance résultant des désagréments liés à l’installation de l’échafaudage sur son fonds, et des dommages qu’il pourrait subir à cette occasion.

Il est recommandé que le maître d’ouvrage fasse établir par son maître d’œuvre ou toute entreprise intervenant sur le chantier, une note technique récapitulant les points précités.

b. Les points clés du protocole d’accord

1°) Préciser la zone d’implantation de l’échafaudage en communiquant un plan détaillant la période d’utilisation de l’emprise au sol (temps du montage, de l’exploitation, du démontage puis du nettoyage) ;

2°) Préciser les mesures prises afin d’éviter toute dégradation chez ce riverain , et un engagement de remettre en état les lieux après démontage de l’échafaudage.

Les riverains peuvent craindre le passage d’engins de chantier sur leur fonds, et de dégradations à cette occasion. Le maître d’ouvrage devra prendre des précautions à cet égard en prévoyant que l’entreprise n’utilisera pas de pelle mécanique par exemple.

Il est en tout état de cause vivement conseillé de faire établir un constat d’huissier avant travaux et/ou après travaux afin que les désordres puissent être correctement imputés.

3°) L’indemnisation du riverain à hauteur de l’ensemble des désagréments et préjudices occasionnés : à titre d’exemple, la privation de l’usage d’un parking, d’une bande de terrain pendant une période déterminée donnera lieu à un dédommagement. En effet, une telle privation ne doit pas porter une atteinte disproportionnée au droit de la propriété du voisin ( Cass. 3 ème civ., 12 nov. 2020, 19-22.106 ).

II. Que faire si mon voisin s’oppose à ce que j’accède à son fonds pour réaliser mes travaux ? a. La procédure de référé : une autorisation qui demeure momentanée

Dans l’état actuel du droit, le seul recours qui peut permettre de pénétrer sur la propriété du voisin récalcitrant qui refuse de laisser l’accès à certaines parties de son terrain est d’agir devant le Juge des référés et de se voir reconnaître une servitude de tour d’échelle judiciaire.

Le tour d’échelle accordé par le juge reste une autorisation temporaire qui ne pourra être accordée que dans les strictes limites de la nature, de l’objet et de l’importance des travaux à effectuer.

Le juge se fonde ainsi sur l’abus de droit pour sanctionner le voisin qui refuserait de laisser un accès à sa parcelle lorsqu’aucun autre moyen n’est possible pour réaliser les travaux, à partir du moment où les modalités techniques utilisées sont, soit les seules envisageables, soit les moins dommageables.

Néanmoins, la jurisprudence est venue encadrer les conditions dans lesquelles une servitude de tour d’échelle peut être reconnue.

b. Les conditions posées par la jurisprudence

Ainsi, trois conditions cumulatives peuvent permettre d’autoriser judiciairement le demandeur à accéder au fonds voisin et de lui imposer les sujétions « ponctuelles » liées à la réalisation du projet de construction :

1° Les travaux doivent être indispensables et avoir été imposés par une décision administrative ou une règlementation d’urbanisme, ou revêtir un caractère de nécessité afin d’éviter une dégradation grave. Certes, la délivrance d’un permis de construire un bâtiment en limite de propriété peut rendre nécessaire l’usage de cette pratique, mais cette autorisation administrative ne dispense pas de respecter les conditions ordinaires d’institution de ce droit, telles que définies par les règles du droit civil (Rép. Min. n°1216, JO Sénat Q, 28 févr. 2008, p. 387).

2° Les travaux ne doivent pouvoir être réalisés qu’à partir du fonds voisin. Il ne doit alors ni s’agir d’une simple commodité, ni de réaliser une économie. A cet égard, le juge peut notamment conclure à l’absence de méthode alternative de réalisation, lorsque toute autre solution aurait présenté un coût disproportionné par rapport à la valeur des travaux à effectuer ( Cass. 3 ème civ., 15 févr. 2012, n°10-22.899 ). En effet, à défaut d’autre possibilité, un propriétaire ne peut, sans abus de droit, refuser à son voisin de passer sur son fonds pour réaliser des travaux.

3° Les travaux à entreprendre ne doivent pas causer au voisin une gêne ou un préjudice disproportionné par rapport à l’intérêt de celui qui les envisage. La remise en état ne doit donc pas engendrer une sujétion intolérable et excessive.

Le juge peut octroyer, en même temps que l’autorisation de passage, des dommages-intérêts au profit du propriétaire du fonds dominant, à la condition que le refus que lui opposait le propriétaire du fonds servant soit constitutif d’un abus (Civ. 3e, 20 janv. 1999, n° 96-18.200).

III. Les critères d’institution d’une telle servitude de passage judiciaire

Ainsi à défaut d’accord entre les parties et une fois ces conditions vérifiées, les modalités d’un tel passage seront laissées à la libre appréciation du juge qui fixera :

• La fréquence de passage ;
• L’ assiette de passage , c’est-à-dire la largeur dudit passage et les moyens techniques (outillage, véhicules) qui traverserons le fonds ;
• La durée de la servitude  ;
• L’ entretien du passage afin de se prémunir contre tout encombrement ;
• L’ indemnisation , s’il y a lieu afin de réparer tout trouble de jouissance ou sinistre ayant pu intervenir. A cet égard, il y a lieu d’attirer l’attention sur le point suivant : si le refus d’indemnisation du riverain a bloqué la négociation amiable, le versement d’un éventuel dédommagement pourra être obtenu devant le juge.

Une fois les modalités de la servitude de tour d’échelle ainsi fixées, le juge accordera l’autorisation de passage, le cas échéant sous astreinte. Lorsque les travaux auront été achevés, si cela se révèle nécessaire, une expertise viendra constater les dommages éventuellement causés aux biens. Il appartient en tout cas au bénéficiaire de l’accès de remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient avant l’exécution des travaux ( Cass. 3 ème civ., 31 mai 2011, n°10-17.287 ).

Néanmoins, il convient de rappeler que cette autorisation est toujours provisoire et reste limitée à la seule réalisation des travaux prévus.

L’utilité sociale du tour d’échelle n’est plus à démontrer tant le contentieux croît, et c’est la raison pour laquelle certains auteurs ont déjà préconisé son intégration dans le Code Civil à la faveur d’une éventuelle réforme du droit des biens.

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Antarès, une étoile supergéante sur le point d’exploser

Dans un avenir proche, l’étoile principale de la constellation du Scorpion se transformera en supernova et son éclat rivalisera avec celui de la pleine lune.

Le mois de mai annonce aux observateurs le retour d’Antarès du Scorpion dans le ciel du soir. Antarès est l’une des étoiles les plus brillantes de la voûte céleste et son éclat rouge-orangé attire d’autant plus les regards que la turbulence atmosphérique le fait souvent scintiller vivement car cette étoile ne s’élève guère au-dessus de l’horizon sud à la latitude de la France métropolitaine. Elle apparaît vers le sud-est en cours de soirée au début du mois puis se lève chaque soir un peu plus tôt. Même si vous habitez dans un environnement périurbain trop éclairé par les lumières artificielles, voire en pleine ville, vous n’aurez pas de peine à l’identifier car aucune étoile proche d’elle dans le ciel ne peut rivaliser avec son éclat. Si vous avez encore un doute, attendez la nuit du 23 au 24 mai qu’Antarès passera en compagnie de la Pleine Lune : les deux astres se lèveront le 23 durant le crépuscule, près d’une heure après le coucher du Soleil, et l’éclat rougeoyant de l’étoile principale du Scorpion sera le seul visible à l’œil nu à près de trois degrés du disque lunaire éblouissant. Cet écart apparent réduira au fil de la nuit et, le 24 mai à l’aube, il sera inférieur à un demi-degré alors que le couple se rapprochera de l’horizon sud-ouest.

La différence d’éclat entre la Lune et Antarès vous semblera énorme – il vous faudra peut-être même cacher le phare lunaire pour voir l’étoile –, mais l’observation du ciel nous apprend qu’il faut toujours se méfier des apparences. La proximité du satellite naturel de la Terre, qui orbite à seulement quelques centaines de milliers de kilomètres de nous, lui permet certes de nous éblouir, mais Antarès ne joue pas du tout dans la même catégorie. Son éclat rouge-orangé nous indique que, comme Bételgeuse d’Orion, il s’agit d’une étoile supergéante qui aborde l’ultime phase de son évolution physique et lorsque l’on tient compte de sa distance, que les astronomes estiment proche de 550 années-lumière, on réalise qu’Antarès est l’une des étoiles les plus massives et les plus volumineuses de notre environnement cosmique : elle serait au moins quinze fois plus massive et des dizaines de milliers de fois plus lumineuse que le Soleil, et si on la plaçait au centre du Système solaire ses couches externes dépasseraient largement l’orbite de Mars.

Dans un avenir proche à l’échelle des temps astronomiques – demain ou dans quelques milliers d’années –, Antarès se transformera en supernova : son cœur surchauffé d’une densité extraordinaire s’effondrera sur lui-même et ses couches externes seront violemment dispersées lors d’une explosion cataclysmique. L’éclat de cette déflagration stellaire mettra 550 années à nous parvenir – peut-être est-il d’ailleurs déjà en route – et lorsqu’il atteindra la Terre les astronomes calculent qu’il devrait être plus intense que celui de la pleine lune durant plusieurs semaines. Une conjonction future identique à celle que nous contemplerons en fin de mois prendra alors une autre dimension !

À lire également Chaque mois, je vous propose de découvrir mes images du ciel dans ma Lettre du Guide du Ciel .

Quelques rendez-vous à admirer dans le ciel de mai

Phases de la Lune en mai La Lune au dernier quartier le 1 er dans le Capricorne, nouvelle le 8 dans le Bélier, au premier quartier le 15 dans le Lion, pleine le 23 dans le Scorpion et de nouveau au dernier quartier le 30 dans le Verseau.

Le ciel en mai La Vierge et le Bouvier s’installent au méridien à la fin du crépuscule en mai, deux heures plus tard au début du mois qu’à la fin. Les étoiles principales de ces deux constellations sont faciles à trouver en prolongeant la courbe tracée par le manche de la Casserole ou le timon du Chariot, selon l’astérisme que l’on choisit pour nommer la figure dessinée par les sept étoiles les plus brillantes de la Grande Ourse. Le grand losange du Diamant domine le sud de la voûte céleste en début de nuit. Il enclot la Chevelure de Bérénice et une large portion de la Vierge. Cette zone semble bien vide dans les ciels urbains car les étoiles qu’elle contient sont assez peu brillantes, mais, sous un ciel noir, les étoiles de la Chevelure de Bérénice sont bien visibles à l’œil nu et, dans une lunette ou un télescope, cette région céleste grouille de vie. Celle-ci se manifeste sous la forme de très nombreuses petites taches cotonneuses rondes, elliptiques ou aplaties qui sont autant de galaxies lointaines contenant chacune des dizaines de milliards de soleils. Les dernières étoiles du ciel d’hiver, celle du Petit Chien, des Gémeaux ou du Cocher, se couchent tôt à l’ouest, mais, de l’autre côté de l’écran nocturne, le ciel d’été s’impose déjà avec l’éclat rougeoyant d’Antarès au sud-est et le trio Altaïr de l’Aigle, Véga de la Lyre et Deneb du Cygne qui se répartit de l’est au nord-est. À la fin des nuits sans Lune, l’arche de la Voie lactée est superbe dans les sites protégés des lumières artificielles.

Guillaume Cannat  (pour être informé de la parution de chaque nouvel article, suivez-moi sur  X , sur  Facebook  ou sur Instagram )

0 réponse sur “Antarès, une étoile supergéante sur le point d’exploser”

Bonsoir. C’est la première fois que je vous lis, et j’imagine une vie, très belle, où je vis lis chaque soir, avant de lever les yeux. Merci.

Passionnant, Es ce que l’explosion de cette supernova pourrait générer des ondes gravitationnelles détectables sur la terre ?

Passionnant. Es ce que cette explosion devrait engendrer des ondes gravitationnelles détectable sur la terre ?

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